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房贷政策恩威并举


发布时间:2012-10-22 12:46:54   文章来源:zfsjy   浏览:[  ]

         资讯来源:东方早报  发表时间:12-06-14

        上  周降息 ,如同春雷 ,预示着货币政策实质性宽松阶段的来临。与之相伴 ,房贷政策趋松的信号同样显著。据报载 ,降息当天央行向各商业银行下发“银发[2012]142号”的“特急”文件:贷款利率下限由基准利率的0.9倍扩大至0.8倍 ,个人贷款利率浮动区间下限仍为基准利率0.7倍。

       房贷怎么了 ,难道要重回到2009年宽松程度?众所周知 ,遭遇国际金融危机的冲击 ,2008年我国经济增幅急剧下滑 ,并于2009年一季度触底 ,最低值为6.2% ,为了刺激经济 ,国家出台了“四万亿投资计划” ,并实行超宽松的货币政策。与之适应 ,个人房贷大幅放松 ,其中首套房贷利率最低七折 ,首付最低二成。

        2009年底 ,随着新一轮房地产调控的展开 ,个人房贷政策一步步收紧 ,七折利率渐成往事 ,在最疯狂的2011年四季度 ,连首套房贷利率也一度高达基准利率的1.1倍。今年以来 ,随着经济增幅加速下滑 ,以及房地产调控效果渐趋显现 ,楼市成交陷入低迷 ,相关部门转变态度 ,对于首套房采取积极的支持行动 ,具体表现就是贷款利率趋于下滑 ,部分银行可以打八五折。

        央行此特急文件 ,颇具深意。官方和智囊机构 ,原本认为这轮经济下行 ,将会于今年一季度触底 ,结果4月份的很多数据表明 ,经济仍在下滑 ,于是5月以来 ,国家刺激经济政策频频出台。信贷政策是重要工具 ,降息与贷款利率打折 ,皆是价格型调整手段 ,有助于降低贷款者的融资成本。另外 ,还有政府财政吃紧的因 素。1-5月全国财政收入比去年同期增长12.7% ,增幅同比回落19.3个百分点 ,其中税收收入增长9.4% ,增幅同比回落21.4个百分点。收入增幅明显回落的主要原因 之一 ,就是商品房销售额同比下降9.1% ,比去年同期回落27.2个百分点。比如 ,房地产营业税减少 22亿元 ,下降 6.9%。与此同时 ,1-5 月全国财政支出增长 22.4%。而地方财政入不敷出的情况亦加剧。

        房贷利率可打七折 ,明白无误地表明房贷政策还将进一步宽松化 ,尤其是针对首套房。今年以来 ,对于自住需求的扶持 ,主要体现在首套房贷方面。前段时间 ,住房城乡建设部快三预测发言人接受新华社记者专访时讲得明白:“要在中央统一政策框架内 ,落实好对居民家庭购买首套普通自住房的信贷支持和税收优惠政策”。中央是保护刚需的 ,但仅限于首套房 ,而且还仅限普通自住房。

        值得关注的是 ,央行文件一出 ,很多人猜测房贷将全面放松。先别高兴的太早。其一 ,当前宏观经济政策宽松程度有限。2008年9-12月 ,曾连续五次降息 ,而当前只有一次。2009年上  半年CPI出现负增长 ,也即通缩 ,而5月份的CPI创近23个月新低 ,却仍高达3% ,这就制约了今年货币政策放松的空间。另外 ,2008-2009年为了救经济 ,打断了产业转型的进程 ,而当前国家仍然不断强调推进产业转型。2009年新增贷款近10万亿元 ,而今年预计只有8万亿元左右 ,在此形势下 ,个人房贷的放贷规模及政策优惠 ,注定难与彼时比肩。

       其二 ,房地产调控从紧的主基调没变 ,抑制房价仍是调控主目标。2009年 ,房地产调控全面放松 ,而今年仍紧巴巴。前段时间 ,住房城乡建设部快三预测发言人接受了新华社记者专访时强调:坚持房地产市场调控政策不动摇 ,要严格执行商业性个人住房贷款的二套房认定标准、首付款比例、贷款利率和三套及以上  住房停贷政策 ,坚决遏制投机投资性购房需求。由此可见 ,房贷政策脉络清晰:三套及以上  停贷年内不会取消 ,二套房贷从严还将持续到下半年 ,预计年内改善需求政策松绑别存奢望 ,除非宏观经济下滑超预期 ,“保增长”压力过大 ,才会重加大刺激楼市需求的力度 ,涉及二次改善需求。

        总而言之 ,央行放大个人房贷的打折尺度 ,反映出对于刚需的保护 ,而二套房贷仍得看中央“脸色” ,现阶段只能将房贷政策定性为“有保有压” ,更加注重差异化对待不同性质的购房需求。况且 ,央行将房贷折扣最大放至七折 ,并不意味着商业银行都愿意这么干。商业银行会根据自己情况及利益 ,确定适合自己的房贷利率。即便是针对首套的房贷 ,今年七折绝不可能成为普遍现象 ,八五折成为主流的可有性较大。

 

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